Mi entrada en un Ayuntamiento de esos pequeños municipios del interior alicantino, ubicados en la montaña, de calles empinadas, me acerca más a la visión de la gestión municipal y a la vida rural.
A nivel de gestión, la situación urbanística, la plantilla de personal, la falta de personal técnico, y una incipiente administración electrónica son los primeros temas que requieren de atención.
En estos pueblos con un gran patrimonio cultural y medioambiental, una gran parte de su suelo es suelo no urbanizable, común y protegido.
Por ello, aquí la legalización de las viviendas en suelo no urbanizable goza de gran relieve. La llamada «Minimización de Impacto Territorial», instaurada por la Ley 5/2014, de LOTUP, y que mantiene su sucesora, el Real Decreto 1/2021, de 18 de junio del Consell, el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (TRLOTUP)
La existencia de graves riesgos sanitarios originados por vertidos incontrolados debido a la falta de saneamiento, la afección a terrenos con algún tipo de protección ambiental y la construcción en zonas críticas, en especial con riesgo de inundación o de incendio forestal, justifican la actuación prioritaria de las administraciones públicas.
¿QUÉ ES LA MINIMIZACIÓN DE IMPACTO TERRITORIAL?
La minimización es un procedimiento administrativo que pretende “minimizar” (paliar/evitar/disminuir) los impactos que sobre el territorio y el medio ambiente producen o han producido viviendas ilegalmente implantadas en SnU. No implica reclasificación del suelo ni transformación jurídica alguna por razón del planeamiento.
Tampoco se trata de que las viviendas a legalizar cumplan los mismos requisitos o condicionantes que una vivienda en suelo urbano, se trata de minimizar su impacto ambiental en el suelo no urbanizable.
El procedimiento consta de tres fases, una primera, en la que se produce la Declaración – colectiva o individual – de situación de impacto territorial, donde se comprueba que la vivienda o viviendas a legalizar se encuentran dentro de los supuestos contemplados por la normativa, una segunda fase, en la que se solicita la licencia y se señalan las obras o actuaciones a realizar para que la vivienda quede integrada en el suelo y paisaje donde fue construida, y una tercera en la que se solicita la licencia de ocupación, una vez se han ejecutado las obras de minimización requeridas.
¿Qué edificaciones pueden ser objeto del procedimiento de minimización?
Únicamente viviendas, es decir edificaciones para uso residencial, totalmente finalizadas antes del 20 de agosto de 2014.
No pueden ser objeto de minimización edificaciones destinadas a otros usos (casas de aperos, edificaciones agrícolas o ganaderas, edificaciones que den soporte físico a actividades industriales o terciarias, etc.).
Tampoco entraran en este procedimiento las viviendas finalizadas con posterioridad al 20/8/14.
Las construcciones auxiliares (por ejemplo una piscina, o barbacoa) y que estén totalmente finalizadas antes del 20/8/14, podrán ser objeto del procedimiento de minimización. Si están finalizadas con posterioridad al 20/8/14 podrán ser objeto de restauración de la legalidad urbanística en todo caso.
- Que se encuentren en SUELO NO URBANIZABLE, común o protegido. En ningún caso, se puede regularizar la construcción en suelo de dominio público (hidráulico, pecuario, etc).
- La regularización es posible con independencia de la situación jurídico-administrativa en la que se encuentren las viviendas,
Esto significa que cualquier vivienda anterior al 20/8/14 puede entrar en un procedimiento de minimización, aunque no hayan transcurrido los plazos para que la Administración actúe vía disciplina urbanística sobre ella, o esté en trámite un procedimiento sancionador o de restauración de la legalidad.
¿Qué efectos jurídicos tiene el procedimiento de minimización de impactos?
La situación de la que parten las viviendas que pueden ser objeto de un expediente de disciplina urbanística es la de carencia de patrimonialización de las mismas. Es decir, la imposibilidad de que se declare la Obra Nueva y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
La regularización de la edificación permite la patrimonialización, implica que el inmueble se revaloriza a todos los efectos y, sobre la misma, se pueden ejercer derechos reales que antes no se podía (venta de la casa, hipoteca, herencia…)
La solicitud de inicio además implica la suspensión de la tramitación de los expedientes de restablecimiento de la legalidad urbanística o de la ejecución de las resoluciones que recaigan sobre obras que puedan ampararse en ellos
¿Qué procedimientos de minimización se prevén en la LOTUP?
- Plan Especial de agrupación de viviendas: allí donde se delimite un núcleo de 3 o más viviendas/ Ha. se tramitara un Plan Especial; siguiendo el procedimiento establecido en los art. 210 y ss LOTUP.
- Declaración de situación individualizada: allí donde exista una vivienda aislada que no pueda incluirse en ninguno de los ámbitos de Plan Especial, se tramitara una licencia individualizada de minimización (Declaración con todas las especificidades reguladas en el art. 211 bis LOTUP, de una licencia municipal.
En cualquier caso, tal y como se ha dicho, teniendo en cuenta siempre que el objetivo es minimizar (disminuir los efectos ambientales adversos), es el ayuntamiento el que debe justificar motivadamente la tramitación de un procedimiento individualizado (para un caso concreto) o colectivo a través de Plan Especial
La minimización reviste carácter obligatorio para el propietario.
Pero la declaración de situación individualizada es solo obligatoria cuando la vivienda no se encuentra en un suelo consolidado en el que se cumplan los requisitos para integrarse en un Plan Especial de Minimización.
¿Cómo se consigue la minimización ambiental?
Llevando a cabo una serie de obras y soluciones técnicas (relativas a vertidos, recogida de residuos, ampliación de viales, etc.) que disminuyan el impacto ambiental de la construcción de la vivienda.
Como decíamos, no se trata de equiparar las condiciones a las de una vivienda en suelo urbano, y tampoco requerir tales obras que no resulte posible económicamente para el propietario. Por ello, la actuación del ayuntamiento debe estar encaminada a que la obra de minimización a ejecutar sea lo más viable posible, desde un punto de vista técnico, pero también económico.
¿Quién asume los gastos derivados de la implantación de las obras de minimización a ejecutar en el procedimiento?
Los costes de las obras concretas de minimización correrán a cargo de los propietarios, por lo que no podemos perder de vista que un coste desmesurado de las obras haría fracasar el propósito de la figura.
¿Qué obras se consideran necesarias?
Aquéllas obras imprescindibles para paliar esos efectos no deseados que determinadas viviendas están provocando en el territorio y el medio ambiente: “En particular, debe incluir, preceptivamente,
- Mejora de accesos y caminos
- Saneamiento y abastecimiento de agua potable
- Sistema de recogida de residuos
- Suministro eléctrico y alumbrado
- Medidas de mitigación frente a riesgos de inundación
- Medidas de prevención de incendios forestales
¿Qué procedimiento se sigue hasta conseguir la legalización de la vivienda en la solicitud de declaración de situación individualizada?
Solicitud la Declaración de Situación Individualizada
- Se aprueba por el Pleno de la Corporación, comprobando:
- Que se trata de una vivienda (no de otra edificación con otro uso).
- Que la vivienda está totalmente finalizada antes del 20/8/14.
- Que la vivienda no puede incluirse en ningún ámbito de Plan Especial (3 o más viviendas/Ha).
La declaración de situación individualizada debe incluir las condiciones edificatorias a las que debe ajustarse la posterior licencia de legalización de la construcción. ¿Cuáles son éstas? Aquí, la casuística marcará la pauta, un Ayuntamiento podrá exigirse que se proceda a la demolición de un vallado que sea contrario al planeamiento; o se podrá exigir que se realicen demoliciones de pequeños elementos constructivos que incidan en el paisaje (en un paraje de relevancia local, por ejemplo). O la adopción de medidas activas de integración paisajista.
- Tras el otorgamiento por el Pleno municipal de la DSI, “la persona interesada ha de solicitar una licencia de minimización de impacto territorial y de ocupación a la que debe adjuntar:
- un estudio de integración paisajística.
- un análisis de las afectaciones y riesgos ambientales y medidas correctoras propuestas para evitarlos.
- un proyecto básico, donde se describa la situación actual de la edificación y las obras que resulten necesarias para la minimización ambiental.
- En el plazo de 4 años desde la obtención de la licencia, la persona interesada debe solicitar en el Ayuntamiento licencia de ocupación, aportando el certificado de finalización de las obras de minimización requeridas, y el resto de documentos técnicos necesarios:
- Si se encuentra en terreno forestal o contiguo a éste, medidas que la legislación de prevención de incendios forestarles exija para las nuevas edificaciones.
- Si la vivienda está en área inundable, medidas de disminución de la vulnerabilidad y autoprotección, según normativa específica.
- Edificaciones respecto a las que quepan acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística, informe previo y vinculante de la administración competente, cuando:
- Estén en suelo con protección por especial valor ambiental.
- Estén afectadas por limitaciones de uso derivadas de la normativa de minas, costas, aguas, riesgo de inundación o existencia de actividades.
Si no se adoptan las medidas por riesgo de inundación o incendio, Declaración responsable que deberá acompañarse con un certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en zona forestal sin haber realizado las medidas de prevención contra incendios forestales o que se encuentra en zona inundable.
- El ayuntamiento comunicará a la Agencia Valenciana de Protección del Territorio tanto el acto de otorgamiento de dichas licencias como las correspondientes licencias de ocupación.
Esta Agencia no está creada todavía. Según se prevé en el TRLOTUP, La Agencia Valenciana de Protección del Territorio estará en pleno funcionamiento el 31 de diciembre del 2021. Se pueden iniciar procedimientos, denegar solicitudes pero la Consellería no puede aprobar definitivamente un PE de minimización, ni un ayuntamiento puede conceder una licencia de minimización individualizada hasta el momento en que la Agencia este en funcionamiento.
REGULARIZACIÓN DE ACTIVIDAD INDUSTRIALES PREEXISTENTES
Además de la legalización de viviendas, también se prevé un Procedimiento Extraordinario de Regularización de actividades industriales preexistentes ubicadas en Suelo No Urbanizable, mediante la obtención de una Declaración de Interés Comunitario (DIC) de “regularización” (DICr), con la finalidad única de obtener la autorización ambiental de las reguladas en la Ley 6/2014, de la Generalitat, de Prevención, Calidad y Control ambiental de Actividades en la Comunitat Valenciana, de la que carecen en la actualidad dichas instalaciones.